In diesem Jahr berichten wir stolz von unserer ersten Messeteilnahme auf der EXPO REAL. Vertreten mit einem Team aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, lag es uns am Herzen, auf der großen Immobilienbühne präsent zu sein. Wir sind beeindruckt von dem starken Interesse an unserer wachsenden Marke und haben viele spannende und informative Gespräche mit sämtlichen Stakeholdern der deutschen Immobilienbranche geführt. Teile unseres Teams besuchten Expertendiskussionen zu den bewegenden Themen unserer aktuellen Zeit: ESG, aktuelles Marktgeschehen, Digitalisierung, Bautätigkeit, Wohnungspolitik. Dabei wollten wir neben der Präsenz einen nahbaren und echten Eindruck von der aktuellen Stimmung im Markt gewinnen.
In der Folge werden Sven Binnewies, CEO von KENSINGTON Deutschland, und Benjamin Liers, Franchisepartner diverser Deutscher Standorte, Ihnen einen Überblick sowie eine konkrete Einschätzung zur aktuellen Lage am deutschen Wohnimmobilienmarkt und dabei abschließend ein Fazit zum ersten Messebesuch auf der EXPO REAL 2022 geben.
Entschleunigung des Wohnimmobilienmarktes
In dem vergangen halben Jahr sind die Transaktionszahlen bei Immobilienverkäufen im deutschen Wohnimmobilienmarkt deutlich zurück gegangen. Die Nachfrage nach Objekten ist je nach Marktsegment teilweise um 70 bis 90% eingebrochen (gemessen an Anfragen von Kaufinteressenten). Durch die stark verminderte Nachfrage bleiben Immobilien aktuell länger am Markt, wodurch das Angebot deutlich gestiegen ist. Wir beobachten aktuell eine Entschleunigung des Immobilienmarktes.
Krieg, Inflation, Zinsanstieg
Die Ursachen für den starken Nachfragerückgang werden täglich durch die Massenmedien vermittelt. Im aktuell herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld spielen vor allem die hohe Inflation, teilweise unkalkulierbare Rohstoffpreise, Krieg, Energiekrise und das Zinsumfeld eine beachtliche Rolle. Vor 2,5 Jahren hat die Corona-Krise den Markt kurzzeitig zum Erliegen gebracht. Der Nachfrageüberhang war jedoch so groß, dass die Preise entgegen vielen Erwartungen weiter stark anstiegen. Seit Beginn dieses Jahres erhöhten sich die Fremdfinanzierungszinsen für langfristige Immobiliendarlehen um 300%, teilweise sogar 400%. Am Samstag, den 22.10.2022 titelt das FOCUS Magazin, dass sich vor allem in Deutschland die Bauzinsen im europäischen Vergleich mit Rekordtempo sehr stark erhöht haben. Dieser drastische Anstieg in so einem kurzen Zeitraum hat die Marktteilnehmer stark verunsichert. Viele von Fremdkapital getriebene Käufer können sich in Betracht des veränderten Zinsumfeldes die zuletzt nachgefragte Immobilie oft nicht mehr leisten. Dazu kommen Rezessionsängste und eine sinkende Kaufkraft durch historisch hohe Inflationszahlen im Konsum. Marktteilnehmer ziehen sich kurzfristig vom aktiven Marktgeschehen zurück.
Überbewertung?
Die deutsche Bundesbank berichtete bereits seit einigen Jahren von Überbewertungen deutscher Wohnimmobilien – im Laufe des Jahres sogar von bis zu 40%. Im Durchschnitt haben sich durch die enormen Fremdkapitalkosten die Annuitäten für Immobiliendarlehen fast verdoppelt. Demnach müssten in der Theorie die Immobilienpreise bei einem ausschließlich von Fremdfinanzierungen (100%) getriebenen Markt, die Preise um fast 50% nachgeben. Dass dies nicht die Realität widerspiegelt, versteht sich von selbst. Über die vergangenen Jahre hat sich ein starker Nachfrageüberhang, v.a. in den Ballungsgebieten, aufgebaut (siehe Geschehnisse nach der Corona-Anfangszeit). Es gibt nach wie vor Käufer, die bereit sind, ihren Eigenkapitaleinsatz zu erhöhen, sogar vollständig auf Basis von Eigenkapital zu kaufen, weshalb sich diese Theorie in der Praxis nicht widerspiegeln wird.
Platzen einer Blase?
Wir möchten bewusst die Angst vor dem Platzen einer Immobilienblase nehmen. Das Platzen einer Blase wird durch starke Spekulation im Markt ausgelöst. Der deutsche Immobilienmarkt ist jedoch in der Breite nicht spekulationsgetrieben. Die Stabilität ist unter anderem durch ein Umfeld von festen Darlehenslaufzeiten mit 10 Jahre aufwärts gegeben, weshalb es in der breiten Masse nicht zu Notverkäufen kommen wird. Auch ist die Bautätigkeit aufgrund der momentanen Situation eingebrochen: Projekte werden verschoben, teilweise nicht fertiggestellt. Es wird weniger Neubauangebot geschaffen. Hinzu kommt eine neue Flüchtlingswelle, welche sich aus demographischer Sicht positiv auswirkt. Der Markt wird sich mittelfristig dennoch abkühlen müssen, um das Preisniveau auf ein, den Umständen entsprechendes Level, zu begeben. Dann werden auch Angebot und Nachfrage wieder häufiger zusammenfinden und Transaktionen vermehrt stattfinden.
Gap der Kaufpreisvorstellungen
Verkäufer halten jedoch aktuell trotz der beachtlichen Marktlage an alten Verkaufspreisen fest und sind in der breiten Masse noch nicht bereit, die Angebotspreise zu senken. Dadurch kommt es zu der beschriebenen Entschleunigung des Marktes (Rückgang von Transaktionen) und zur Erhöhung des Angebotes, sodass die Immobilienangebote länger am Markt verweilen. Die Kaufpreisvorstellungen beider Parteien sind so unterschiedlich, weswegen Käufer und Verkäufer in selteneren Fällen zusammenfinden.
Im Vergleich schlagen solche Geschehnisse in liquiden Märkten (z.B. Börse) historisch betrachtet unmittelbar auf den Kurs mit beispielhaften Kursverlusten von 20, teilweise 30% innerhalb weniger Tage bzw. Wochen. Da die Transaktionszeiten bei Immobilien sehr lang und die Volumina hoch sind, spricht man von einem illiquiden Markt. Es dauert deutlich länger, bis ein Preisnachlass ersichtlich wird und sich flächendeckend durchsetzt.
Angebotspreise vs. Verkaufspreise
Eine Beobachtung ist signifikant und eindeutig. Die Preise steigen aktuell nicht weiter, es zeigen sich bereits erste Rückgänge in den Angebotspreisen. Tatsächlich stattfindende Verkäufe erzielen in der Regel nicht mehr den totalen Angebotspreis. Im Markt beobachten wir im Durchschnitt Abschläge von 10, teilweise sogar 25% im Vergleich zum tatsächlichen Angebotspreis. Verkäufern sollte bewusst werden, dass aktuell noch die Möglichkeit besteht, mit kleineren Abschlägen zu verkaufen. Deshalb empfiehlt es sich, die Angebotspreise bei fehlender Nachfrage zu senken und der Gefahr aus dem Weg zu gehen, zu einem späteren Zeitpunkt mit höheren Abschlägen verkaufen zu müssen. Die Entfaltung des Preisgefüges richtet sich primär nach der Entwicklung der übergeordneten volkswirtschaftlichen Herausforderungen. Eine unmittelbar deutliche Senkung der Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen ist jedoch aktuell nicht in Sicht.
Vorausschauender Blick
Immobilieneigentümer, die ihr Objekt vor 10 bis 15 Jahren erworben haben, tun sich heute oft schwer, einen Abschlag im Vergleich zum Preisniveau zu Jahresbeginn in Kauf zu nehmen, da sie zum Erwerbszeitpunkt einen Kreditvertrag mit ähnlich hohen Zinsen für ihr Darlehen geschlossen haben. Wir empfehlen folgende Betrachtung nicht zu vernachlässigen: Das Preisniveau bei einem vergleichbaren Zinsumfeld vor über 10 Jahren war lückenlos geringer. Die Preise haben sich bundesweit durchschnittlich mehr als verdoppelt. Häufig erzielen Verkäufer im Vergleich zum Erwerbszeitpunkt trotz Abschlägen vom Preisniveau zu Jahresbeginn noch immer eine Wertentwicklung von über 100%. Befassen Sie sich bei der Ermittlung des fairen Marktwertes mit der aktuellen Lage am Immobilienmarkt, um den maximalen Kaufpreis zu erlangen. Eine falsche Einschätzung kann die Immobilie schnell am Markt verbrennen.
EXPO REAL: Gute Stimmung, Zusammenhalt & Fazit
„Die Stimmung ist besser als die Lage.“ – Eine Äußerung der Immobilienzeitung-Redaktion. Die Gespräche auf der EXPO REAL haben eindeutig gezeigt, dass sich die deutsche Immobilienbranche weiterentwickelt hat. Die Messestände und Veranstaltungen waren flächendeckend mit Experten gefüllt. Wir konnten das Bild mitnehmen, dass die herausfordernde Lage jedem bewusst ist und anerkannt wird. Die gesamte Immobilienbranche mit allen Stakeholdern vermittelt jedoch eindeutig, dass zusammengehalten wird und eine positive Bereitschaft zu erkennen ist, diese Situation zu meistern, so Binnewies und Liers. Deshalb wollen wir die Möglichkeit nutzen, allen unseren Geschäfts- und Kooperationspartnern, aber auch unseren Kunden für das entgegengebrachte Vertrauen in einer von Veränderung geprägten Zeit zu danken.
Lassen Sie sich nicht zu stark verunsichern und haben Sie ein offenes Auge auf die wesentlichen Dinge. Märkte funktionieren schon seit Jahrzehnten und werden es auch in der Zukunft.
